Bármivel foglalkozunk, egy nap mindenkinek 24 órából áll. Ez annyira közhelyesen hangzik, hogy nekem is fáj, ha valahol ezt olvasom. Mégis fontos tudatosítanunk, hogy mindenki kap napi 1440 percet amivel gazdálkodni tud. A napoknak csak töredék részét használjuk fel produktívan, nem vagyunk kellően hatékonyak, sok a hulladék idő. Ingatlan vásárlásnál könnyű belecsúszni időt pazarló nézelődésbe, vagy ami még gyakori, a hozzá nem értés miatt lehet “felesleges köröket futni”.

Miután már tisztáztuk, hogy mekkora összeg áll rendelkezésünkre ingatlan vásárlásra, illetve a megvalósíthatóság időszerű és reális, nekifogunk a feladatnak. Lehet a keresés egy időzabáló, fárasztó, frusztráló folyamat, vagy eldönthetjük mi magunk, hogy milyen alapokon kívánjuk végigvinni magunkat a vétel során.

Egy ingatlan megvásárlása esetén több fázisról kell gondolkodnunk.

Először egy tervezési és elemzési fázisban vagyunk, a saját lehetőségeinket és a piaci kínálatot fogjuk összefésülni és a lehető legszélesebb körű információkat gyűjteni. Ezek után az újonnan szerzett tudásbázist a célnak megfelelően integrálni tudjuk magunkban, döntéseket hozunk és irányt szabunk a helyes cselekvésnek.

Ezt követően átlépünk a nézelődés és megvalósítás fázisba, ingatlanokat tekintünk meg és beszélünk mindazon személyekkel, akiknek a segítségét javunkra tudjuk használni.

Következő lépésben a tapasztalatokat, információkat értékeljük, reflektálunk a történtekkel kapcsolatban és szükség szerint újratervezéssel folytatjuk a keresést.

Ennek a három lépcsőnek a körbejárásával, hatékony időfelhasználással 3-4 hét alatt közel kerülhetünk a számunkra legjobb ingatlanhoz, vagy legalábbis azok nagyon szűk köréhez!

A tervezési és elemzési fázisban összegyűjtjük egy saját rendszer alapján az összes számunkra megfelelő ingatlant az elérhető online felületekről. Amennyiben sok ingatlant találtunk, javasolt kerületenként, településenként és egyéb rendszer szerint tárolni és vizsgálni őket, ugyanis a hirdetési árakkal jó, ha mihamarabb tisztában vagyunk. Mindezek mellett az egyéb paraméterek szerinti összehasonlítást is külön kezeljük, pl. újépítésű házat ne hasonlítsunk felújított 60 éves házzal.

A google.maps sokat fog továbbá segíteni abban, hogy egy ismeretlen területet megvizsgáljunk, illetve ennél is fontosabb, hogy a ház külső állapotát és környezetét 1 perc alatt megismerjük. Ezáltal is ki tudjuk szűrni a számunkra megtekintésre nem érdemes ingatlanok körét.

A nézelődés és megvalósítás fázisban még előkészületi tevékenységként figyelembe vehetjük az időbeosztásunk hatékonyabbá tétele érdekében, hogy egy adott területen fellelhető ingatlanokat egymás után ütemezzünk be megtekintésre. Az ingatlanok megtekintésének időpontja a tulajdonosnak vagy a közvetítőnek rugalmas lehet, mégis a munkahelyi időbeosztások miatt legtöbbször a délutáni vagy hétvégén a délelőtti megtekintések a jellemzőek.

Amennyiben nem csak mi egy személyben költözünk majd az ingatlanba, célszerű a párunk, családunk többi tagjának is látnia már első körben, hogy ne kelljen kétszer kimennünk. Abban az esetben tudunk ezzel a módszerrel jól haladni, ha a megtekinteni kívánt számot le lehet előre redukálni. Ezzel ellentétes stratégia, hogy előszűrőként megtekintjük mi magunk az ingatlanok egy bizonyos körét, majd a potenciális fennmaradókat mutatjuk meg második körben a családunk többi tagjának. Sok ingatlan megnézése esetén az utóbbi módszert célszerűbb választani.

Feltehetjük magunknak a kérdést, hogy tudjuk/akarjuk-e delegálni az ingatlan keresést a piac ismeretével rendelkező személynek? Keresésnél hatalmas segítséget kaphatunk, főleg ha olyan a terület, ahol kevesebb helyismerettel rendelkezünk és nem voltunk benne eladási vagy vásárlási folyamatban az utóbbi pár évben.

Az újratervezési fázisban monitorozzuk az elképzeléseink megvalósulási esélyeit, a megtekintett ingatlanokat szelektálni tudjuk, a kapott információkat értékelve új környezetet, újabb paraméterű ingatlanokat vehetünk be a keresett lakások körébe. Lehetséges, hogy nagyon könnyen lépünk az újratervezésből tovább a megvalósítás felé és megerősítést nyer, hogy jó úton haladunk. Sok esetben fordul elő, hogy az elvárásaink meghaladják a lehetőségeinket. Ilyen esetben szükséges átgondolni, hogyan tudunk egy reálisan megvásárolható, mégis a célnak megfelelő otthont találni.

Benedek Róbert.

1./ Túlnyomó többségben a vevők saját részre lakni vásárolnak ingatlant, tehát a szakmai, technikai és anyagi szempontok mellett érzelmi alapon is döntünk ilyen esetben. A legmeghatározóbb ebben a helyzetben a környezet ismerete, a munkahely megközelíthetősége, egy újabban felfedezett, vágyott környékre való költözés a családdal. Fontos az anyagi lehetőségek mellett a legközelebbi hozzátartozók közelsége, a biztonság érzésének kérdése. A megvásárolni kívánt ingatlan nagysága összhangban lesz a meglévő vagy tervezett gyerekek számával, az ő szempontjaik kerülnek előtérbe.

2./ Önmagunknak keresve ingatlant más alapokon is dönthetünk egy ingatlan megvásárlása mellett.

Egyik leggyakoribb amikor vidékről egyetemre/főiskolára készülő fiatalnak vásárolnak a szülők egy kisebb ingatlant. Számára az “anyagi keret” mellett fő szempont lesz az egyetemek/főiskolák közelsége vagy megközelíthetősége. Általában olyan környezetet választanak, amelyet már ismernek, biztonságosnak tartanak, továbbá a bulinegyed, a szórakozóhelyek, a színházak, könyvtárak, általánosságban véve Budapesten a körút közelsége leegyszerűsítve a fő szempont. Megéri egy fiatal egyetemista esetén is a különnyíló másfél-kétszobás ingatlant választani az egyszobás helyett olyan formában, hogy az egyik szobát például egyetemista társ bérli. Még plusz hitelfelvétellel is jobban jöhetünk ki anyagilag, hiszen a havi törlesztőrészlet alacsonyabb összeg lesz, mint az egyik szoba bérbeadásának havi bérleti díja. Ezek az ingatlanok a 4-5 egyetemi év elteltével a fiatalnak maradnak “kezdő lakásként” vagy értékesítésre kerülnek. Ebben az esetben ha jól választottunk, az évek elteltével számíthatunk érték növekedésre, a hitelünket pedig a társbérlő fizette. A hitel végtörlesztése után valamennyi nyereség is realizálható.

3./ Befektetési szempontok alapján vásárolni merőben más szemüveget igényel!

Leginkább klasszikus eset, amikor plusz tőkével rendelkezik valaki, lát fantáziát az ingatlanpiacban, miközben nem szeretné a pénzét bankban, egyéb befektetésekben tartani. Ilyenkor vásárol egy lakást bérbeadási céllal, lehetőleg frekventált helyen, ahol gyorsan bérbe tudja majd adni és viszonylag jó hozam realizálható. Ebben az esetben is az anyagi keret adja, hogy hol és mekkora ingatlan lesz a kiválasztott. Jellemzően megéri a kisebb négyzetmétert választani, hiszen egy 45 négyzetméteres lakásért nem fogunk tudni jóval magasabb bérleti díjat kérni, mint mondjuk a 35 négyzetméteres alapterületű esetén, a vételárban viszont lesz jókora eltérés. Az ingatlan minőségét tekintve egy jó állapotú ingatlant tanácsos leginkább választani. Egy már befektető által felújított lakás nem biztos, hogy meg fogja érni nekünk a hozzáadott értéket(amennyiben valóban minőségileg fel lett újítva), ugyanis a bérlők 1-2 év alatt elkezdik lelakni a burkolatokat, bútorzatot stb.

Említeni sem kell, hogy a ház külső állapota legyen legalább átlagos, a ház anyagi helyzete szintén legyen stabil. Ami kevésbé szokott ilyenkor számítani, a szubjektív megítélésünk, hogy mi magunk laknánk-e ebben az ingatlanban. Jó példa erre, amikor egy gyenge fényviszonyokkal rendelkező például földszinti ingatlant erre a célra az alacsonyabb ára miatt megéri megvásárolni. Ha tehetjük, preferálhatjuk az emeleti ingatlant, habár a belváros esetén is a földszinti udvari fekvésű lakások ugyanúgy hasonló összegért bérbeadhatók.

A rövidtávú bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében(Airbnb) tipikusan a belváros frekventált részei jöhetnek számításba. Szempont a rendezett épület, az első vagy második emeleti ingatlanok választása jellemző a befektetők részéről (magasabb emelet esetén lift szükséges). Feltétel, hogy a társasház közgyűlési határozatban ne tiltsa a rövidtávú bérbeadást. Fontos infó megtudnunk a közös költség összegét, mert előfordul társasházaknál hogy dupla közös költséget kérnek az Airbnb-re használt lakás tulajdonosától. A rövidtávú bérbeadó tulajdonos kerület függvényében lehetséges, hogy parkoló díjat kell fizessen attól függően, hogy melyik kerületben milyen rendelet van hatályban.

4./ Befektető kereshet ingatlant felújítási és továbbértékesítési céllal is.

Ebben az esetben a piaci átlagnál alacsonyabb vételár plusz egyéb szempontok lesznek előtérben. Egyedileg szükséges megnézni, hogy az adott ingatlan megfelelő vagy sem, több szempont számíthat egyszerre, melyek közül a legfontosabb lesz a nagyon szűk piaci környezet alapos ismerete. Az elmúlt 1-2 hónap elkelt áraival és a piaci mozgásokkal(mit keresnek a vevők és mennyiért?) mindenképpen tisztában kell lenni. Akkor tudunk profitot realizálni, ha a piaci trendek ismerete mellett a döntést gyorsan tudjuk meghozni. Az azonnali fizetőképesség elengedhetetlen, mert ami jó lesz nekünk befektetési céllal, arra más is rá fog találni.

A gyors megtérülés érdekében van aki a kisebb felújítás, a plusz szoba kialakításának a lehetőségét fogja keresni. Fontos lesz neki az alaprajzi elrendezés, a falak bonthatósága, új falak felhúzásának lehetősége. Sok esetben a nappaliba kerül át a konyha, amerikai konyha + nappali jelleggel és a konyhából lesz hálószoba. Jöhet hozzá a home-staging és már mehet is az eladás. Az ilyen formán eredetileg a konyhában található gázórával, vízórával, vizes szerelvényekkel szükséges lehet megküzdeni. A legcsodálatosabb, ha az így keletkezett “hálószobából” egy kamra nyílik, amely persze lehet még gardrób. Ha vízórát, gázórát találnánk a kialakított hálóban, gondolkodjunk el erősen..

Két külön bejáratúvá tehető, vagy eleve két bejárattal rendelkező ingatlanok szintén keresettek a befektetni vágyók körében. Tipikusan 60 négyzetméternél nagyobb alapterületű, udvari szobával is rendelkező belvárosi lakások esetében jöhet számításba a 2 lakássá bontás terve. Amennyiben eredetileg már van, esetleg volt korábban két bejárata az ingatlannak (sok esetben egy konyhai bejárati ajtó lett utólag ablaknak átépítve), úgy helyre kell állítanunk az eredeti állapotot és nem szükséges építési engedély hozzá. Ha nincsen meg a két bejárat eredetileg, a társasház és a lakók hozzájárulásukat kell hogy adják a módosításhoz, statikust kell hívnunk és építési engedély köteles a módosítás mivel külső falat alakítunk át. A két bejárat kialakítása alaprajztól függően lehetséges lehet akár ingatlanon belül.

Ha sikeresen megoldottuk a két ingatlanra való bontást, és például értékesíteni szeretnénk külön-külön, használati megosztási szerződést szükséges ügyvéddel íratni, melyben lefektetjük pontosan, hogy helyrajzi számon belül mely terület kinek a tulajdonát képezi. Az ilyen ingatlanok hitelezhetőek, illetve az átlag piaci értéknél egy kb. 10%-al kevesebb vételárat tudunk realizálni eladás esetén.

Befektető láthat fantáziát totálisan felújítandó ingatlanban pusztán a kedvező ár miatt, amikor az alaprajzon nem változtatva minőségileg felújít és értékesít tovább. Ebben az esetben nem feltétlenül számottevő a külön szoba kialakíthatósága, hiszen a vételár és a kiszámolt felújítási költség mellett is realizálni lehet az elvárt hozamot.

Benedek Róbert.

Az ok, hogy miért keresünk egy új ingatlant magunknak már sok esetben be is határolja, hogy mire van szükségünk. Ha pontosan tudjuk az igényeinket, úgy könnyebb lesz rátalálni a megfelelőre. A pontos elképzelés esetleges hiányában több időt elfecsérelhetünk és csaponghatunk olyan ingatlanok nézésével, amelyekre végül nincs is szükségünk.

Ingatlan keresési paraméterek, amelyeket minden bizonnyal figyelembe fogunk venni a keresésünk alatt:

• a leginkább számottevő a város, a kerület vagy a kerületen belül az a környezet, ahol valamilyen oknál fogva (ez lehet érzelmi vagy racionális ok) el tudjuk képzelni leendő otthonunkat és saját magunkat, hogy ott élünk majd. Tehát legfontosabb a lokáció, bármilyen tág vagy szűk értelemben is vesszük;
• az ingatlan környezete nagyon fontos kritérium, hogy autóval vagy tömegközlekedéssel, esetleg gyalogosan a számunkra fontos napi teendőket a legkevesebb időveszteséggel tudjuk ellátni: gyereknek óvoda-iskola, munkahely megközelíthetősége, bevásárlás, illetve a közeli családtagokat vagy barátainkat megfelelő közelségben tudjuk;
• nagyon fontos a biztonságos környék, a rendezett lakókörnyezet;
• az összeg amelyet kifizetünk majd(a keret amelyből tudunk gazdálkodni) alapvetően meghatározza, hogy hol és mekkora ingatlanban gondolkodhatunk;
• az ingatlan alapterülete a másik leginkább kritikus tényező, amelyet figyelembe fogunk venni. A számunkra megfizethető ingatlan négyzetmétere az anyagi keretünktől és lehetőségeinktől függ majd, illetve meghatározza az elérhető lakóhelyiségek számát;
• a szobák száma alapvető és kritikus alap-paraméter annak eldöntéséhez, hogy a piacon mely kínálati ingatlan felelhet meg leginkább számunkra, illetve hogy mindenkinek meglehessen a privát tere az ingatlanon belül;
• az alaprajzi elrendezése egy ingatlannak a környezet, a négyzetméter és az ár mellett a másik leginkább vizsgált keresési szempont. Az ingatlan helyiségei alapvetően külön megközelíthetőek legyenek (nappali, hálószobák, fürdőszoba) és ezek egymáshoz viszonyított helyzete, mind meghatározó szempont;
• leginkább félszobák esetében a szobaméret nagyon fontos, hogy a kellő komfortérzetünk meglegyen, mert különben kényelmetlenül érezhetjük magunkat egy szűk, túlzsúfolt félszobában;
• gondoljuk át, hogy a keretünkből felújított vagy felújítandó ingatlanra pályázunk!? Melyik esetben járunk jobban? Egyáltalán van-e lehetőségünk (idő, pénz, szakember) egy ingatlant teljesen felújítani és a saját ízlésünknek megfelelően kialakítani, vagy jobb ha választunk egy állapotra és burkolatok szempontjából számunkra megfelelőt, elfogadhatót;
• vannak esetek, amikor az emelet kérdése nem hangsúlyosan fontos egy vevőnél, más esetekben kifejezetten meghatározott, hogy mely emeletek jöhetnek számításba (pl. egy idősebb személy földszinti vagy első emeleti ingatlant fog vásárolni, esetleg liftes házban magasabb emeleti is számításba jöhet);
• a fényviszonyok, a benapozottság illetve a tájolás nagyon fontos és szintén alap kritérium legtöbb vásárló szempontjai szerint;
• az előbbihez kapcsolódik az ingatlan fekvése, hogy utcai esetleg zajos részre néznek az ablakok, vagy egy belső udvari, esetenként kertre néző ingatlan lehet számunkra a “nyerő” választás;
• a különálló konyha, lehetőleg ablakkal rendelkező(fényviszony plusz a szellőztethetőség miatt), megfelelő térrel és bútorzattal ahhoz, hogy a konyhát mint egységet jól tudjuk a funkciójának megfelelően használni;
• az erkély, terasz megléte vagy hiánya, a szabad levegőre való kijutás lehetősége anélkül, hogy a lakásból ki kellene mennünk nagyon fontos sokaknak;
• extra paraméter a konyha melletti speiz, illetve a konyhával részben egybefüggő vagy a nappaliban elszeparált étkező kialakítottsága. Ennek a megléte az otthonosság érzetét fokozza tovább és döntő lehet nagyobb alapterületű ingatlan vásárlása esetén;
• egy zöld udvarra, saját kertre néző ablakokkal rendelkező ingatlan az egyik legjobb paraméter amit választhatunk magunknak;
• a saját zárt udvar használat, ahova kimehetünk akár grillezni, hátsó kert ahol a szabad térben eltölthetünk időt vagy gyereket biztonságban a szabadba tudunk engedni;
• pince vagy tároló és az önálló garázs általában a nagyobb értékű ingatlanok esetében alap tartozék, legalábbis a vevők többsége igényli, sokszor ezek valamelyike feltétel is.

Mivel az ingatlan kiválasztása érzelmi döntés is, akkor lesz számunkra vonzó, ha el tudjuk magunkat képzelni benne.

Benedek Róbert

Ahhoz, hogy a vásárlási szándékot siker koronázza, két irányban tehetünk lépéseket. Fel tudunk készülni önmagunkból, a lehetőségeinkből illetve meg tudjuk vizsgálni, hogy a piac mit kínál számunkra.

Nézzük meg tételesen, mi mindent jelent ez a két terület és hogyan hangoljuk őket össze a saját javunkra!

Első lépések egyike megvizsgálni, hogy mekkora önerőt tudunk a vásárlásra fordítani, illetve ha hitelt is igényelni kell, egyrészt hitelképesek vagyunk-e, másrészt mekkora hitelösszegre számíthatunk. Arra keressük a választ, hogy mekkora az a maximum vételár, amennyit ki fogunk tudni majd fizetni!? Érdemes a hitelképességünk vizsgálatához bankfüggetlen hitelügyintézőt megbíznunk, ugyanis így a számunkra lehető legjobb konstrukciót fogjuk tudni igénybe venni az összes lehetséges bank figyelembevételével. Ráadásul még kedvezményben is részesülünk ahhoz képest, mintha csak besétáltunk volna a kiválasztott bankba.

Az adásvételi szerződés megszerkesztését, ellenjegyzését és a földhivatalba való benyújtását ügyvéd fogja elvégezni, akit mi magunk választunk ki. A szerződés elkészítésének munkadíja bennünket fog terhelni(mint vevőt), melynek mértéke klasszikusan az ingatlan vételárának 1%-a. A vételár nagysága és az ügylet bonyolultsága függvényében egyedi elbírálás alapján lehet ez az összeg kevesebb.

Amint megvan az összeg amiből tudunk vásárolni, be tudjuk határolni, hogy milyen ingatlanok jöhetnek számításba. A piac feltérképezéséhez leginkább az online platformokat fogjuk tudni igénybe venni! Legyünk azonban a meghirdetett árakkal kapcsolatban fenntartással. Ha nem vagyunk specialisták egy adott területen, erősen javallott ingatlanközvetítő segítségét kérni. Fontos látni, hogy egy közvetítő lehet valóban a segítségünkre, míg van számtalan példa amikor a kolléga csak önmagát látja az ügyletben és nem az ügyfelet. A megvásárolni kívánt ingatlan számíthat jó vételnek és meg is felelhet a mi elvárásainknak, mégis az lehet hiteles ingatlanközvetítő, akinek nem fontos, hogy az éppen általa kínált ingatlant megvásároljuk. Ha gyorsan akar üzletet zárni vagy türelmetlen, gondoljuk át miért teszi.

Fontos kiderítenünk, hogy az elképzeléseinknek és az anyagi keretünknek megfelelő ingatlant találunk-e a piacon, vagy át kell értékelnünk a keresési paramétereket. Sokszor látom, hogy a vevőknek valamiben engedniük kell a tökéletesnek megálmodott elképzeléshez képest. 

Ha időkorlátunk van és sürget bennünket például egy bérelt ingatlanból való kiköltözés határideje, miközben nem találunk pillanatnyilag megfelelőt, inkább érdemes kivárnunk, mintsem egy kompromisszumokkal teli ingatlan mellett dönteni.

Családtagok és közeli hozzátartozók nagyon sokat tudhatnak fizikailag segíteni a lakáskeresés folyamatában, észrevehetnek olyan dolgokat, amelyekre néha mi magunk nem is gondoltunk.

Főleg ház vásárlás esetén érdemes építészmérnökkel vagy műszaki ellenőrrel megnézetni azokat az ingatlanokat, amelyek régebb épültek, hozzáépítés vagy ráépítés történt.

A megvásárolni kívánt ingatlant akarjuk-e magunk felújítani, van-e rá kellő időnk és megbízható szakemberünk, aki el fogja végezni a karbantartási és átalakítási munkákat. Sokszor csak miután belevágtunk szembesülünk egy ingatlan felújításának az előre nem kalkulált nehézségeivel. Lehetséges olyan ingatlant találni, amely megfelelő lehet számunkra azzal a kompromisszummal, hogy nem teljesen újak a burkolatok, berendezések.

Amikor a keresett lakás/ház egy számunkra még kevésbé ismert környezetben van, (pl:egy másik városban tervezzük a vásárlást, egy ismeretlen kerületben tervezünk lakni), érdemes a környéket autóval előzetesen bejárni. Nyugodt körülmények között sokkal több információhoz jutunk, mintha csak az ingatlan megtekintése után gyorsan “végig szaladunk” a környező 3 utcán a saját lelkiismeretünk megnyugtatása végett. Beszéljünk pár szomszéddal a környéken lakókkal, sok mindent hamar megtudhatunk.

Végezetül pedig lehetséges vevőként úgy is az ingatlan vásárlás, hogy ügyvédi vagy közjegyzői meghatalmazást adunk pl. egy családtagnak, aki helyettünk és nevünkben aláírja a szerződést. A fizikai jelenlét helyettesítésére ma már az online formában(skype, messenger) történő szerződéskötés is egy járható út.

A következő részben foglalkozunk a megvásárolni kívánt ingatlan paramétereivel, megnézzük és átgondoljuk, hogy mire van szükségünk.

Benedek Róbert.

Egy ingatlan vásárlási folyamatot a vásárolni szándékozók 99%-a az eddig meglévő tudásbázisa és tapasztalata alapján fog elindítani. Legyünk mi az átlagtól eltérő 1%, aki kellően tájékozott, átgondolt és tervszerűen halad a megvalósítás felé!

Mit nyerhetünk így:

• rengeteg időt, mert jórészt mi fogunk irányítani és nem az események irányítanak bennünket(nyilván csak a hatáskörünkbe levő tényezőket irányíthatjuk);
• anyagi előnyre teszünk szert a kevésbé felkészült piaci szereplőkhöz képest;
• mivel gyorsabban jobb döntéseket hozunk, hamarabb jutunk el a megfelelő ingatlanhoz, ezáltal megteremtjük a lehetőségét, hogy a potenciális ingatlant mi vegyük meg.

Mindezt legjobb a “hagyományos” módszerrel elkezdenünk, papírt és tollat ragadva, először a fantáziánkat szabadon engedve kezdjük el leírni, hogy MIÉRT, MIT és HOGYAN szeretnénk megvalósítani a lakásvásárlásunk tekintetében. Érdemes erre külön 1-2 órát szánni, leírva minden gondolatot ami felmerül. Minél pontosabban tudjuk megfogalmazni a kérdéseinket, annál közelebb kerülünk a válaszokhoz. Ezt a módszert ha kicsit gyakoroljuk és megtetszik, be tudjuk vetni az élet egyéb területein is.

A “MIÉRT?” kérdés “vezetés” típusú kérdés, az erre adott válaszunk mindig a motivációnkkal van összefüggésben és megmutatja, hogy amire készülünk azt valóban akarjuk-e.

A “MIT?” kérdésre adott válaszunk a célunk fizikai megtestesülése, a gondolataink, elképzelésünk és a későbbi piaci visszacsatolásokból levont konzekvenciáink. Meghatározza az irányt, átgondolást jelent és újratervezést igényelhet. Egy teljesen új stratégiát is megkívánhat akár a folyamatunk kellős közepén. A negyedik alapelvben ennek a fizikai megvalósulását célozzuk meg és határoljuk körül. Erre a kérdésre adható válaszunk egyéb összefüggéseiről még bőven lesz szó az elkövetkező pontokban, alapelvenként különböző szempontokat veszünk előtérbe és vizsgálunk meg jobban.

A “HOGYAN?” kérdéskör maga a kivitelezési folyamat, itt fogunk a legtöbb időt eltölteni fizikailag a vásárlási folyamat során. Maga a megvalósítás tudást és tapasztalatot igényel, mellyel ha csak részben rendelkezünk, vegyük igénybe mások tudását és tapasztalatát.

Érdemes meghatároznunk, hogy „MIKOR?”- ra akarjuk a vételt legkésőbb lezárni és beköltözni az ingatlanba. Sok esetben az élethelyzetünkből adódik is a válasz.

Feltehetjük a kérdést, hogy “KI?” segít majd bennünket a megvalósításban, vagy “KIVEL?” kell együttműködni akinek a fizikai idejét igénybe tudjuk venni(saját időt spórolva), vagy a tudását szeretnénk használni(szintén rengeteg időt megtakarítva és fejfájástól megkímélve magunkat).

A fentieken túlmenően tervet készíthetünk az időbeosztásról, hogy mikor mennyi időt szánunk a feladatra.

Anyagi tervet is célszerű készíteni, amely alapján a finanszírozást tudjuk kivitelezni.

Egy ingatlan vásárlás nagy horderejű feladat, akár évtizedekre meghatározó döntés. Az első lépésektől kellő alapossággal álljunk neki, így majd magunknak lehetünk hálásak amint az eredményekben is megmutatkozik.

Benedek Róbert.

Ahhoz hogy egy projektet sikeresen vigyünk véghez, érdemes az elején tisztában lenni több alapvető objektív tényezővel. Biztosan neked is volt már olyan helyzet az életed során kedves olvasó, amikor egy folyamatnak a kellős közepén fogalmazódott meg benned fájdalmasan a következő gondolat: “ha mindezt az elején tudtam volna...” Nyilván nem tudhatunk mindig minden tényezőt és körülményt előre bármiben is akarunk előrejutni. Ez olyan elvárás lenne, mintha nem akarnánk beülni az autóba, hogy eljuthassunk A-ból B-be hacsak nem tudjuk a forgalom összes részletét előre. Képtelenség lenne! Viszont sok mindent megtehetünk és felkészülhetünk, hogy problémamentesen érkezzünk el a célunkhoz. Egy hosszabb autózás előtt bizonyára elvisszük szervizbe az autónkat, kitakarítjuk, üzemanyag ellátásról, ételről és italról gondoskodunk, télen hóláncot és fagyálló folyadékot készítünk be. Egy ingatlan megvásárlása esetén hasonlóan felkészülhetünk előre.

Átlagosan egy felnőtt személy élete során 2-3 alkalommal ad el vagy vásárol ingatlant. Akinek már volt korábbi tapasztalata ingatlan vásárlás terén, tud a korábbi tapasztalataira támaszkodni. Mindazonáltal egy 10 évvel ezelőtti vétel vagy eladás emlékei és a mai ingatlanpiaci aktualitások között van lényeges különbség, így bizony sok új dologgal kell majd szembesülnünk. Kevesen mondhatják el magukról, hogy ennek a területnek az összes vetületét kellően jól ismerik ahhoz, hogy csak a saját tudásuk alapján hozzanak meg minden döntést. Szándékomban áll azok számára, akik igénylik, kellően alapos és objektív segítség lenni.

Egy ingatlan megvásárlása olyan anyagi ráfordítást igényel, amely az emberek többségének a legnagyobb vagyontárgya marad a későbbiekben, akár évtizedeken keresztül. Nem árt előre a lehető legtöbb piaci és szakmai paraméter figyelembevételével nekiállni ennek a szép feladatnak.

Az ingatlan vásárlási folyamatunk során mindazon személyek, akikkel érintkezünk, beszélünk, akiktől esetleg véleményt vagy tanácsot kérünk(nagyon kis kivételt leszámítva), valamilyen érdektől vezérelve fognak tanácsot adni, javasolni. Ha eladóval beszélünk, ő nyilván el akar majd adni és próbál meggyőzni, hogy miért érdemes az ő lakását megvennünk, esetleg áron felül. Ingatlanközvetítők esetében sem várhatunk teljesen objektív tájékoztatást, hiszen mindenki a saját kínálatát igyekszik majd “ránk sózni”. A szomszédunk vagy rokonunk ha megkérdezzük nem feltétlenül lesz képben a piaccal, de tanácsot annál inkább fogunk tőle kapni. Általában 1-2 információ birtokában szoktak az ismerőseink tanácsokkal ellátni, amelyek távolról sem fogják lefedni a piaci valóságot.

Egy gondolat, amelyet más összefüggésben hallottam és hasznos lehet ide: Egy információ nem információ! Két információ egy információ! Ha viszont többen mondják ugyanazt, arra már érdemes lesz odafigyelnünk!

A vásárlási folyamat elindítása előtt egy sor kérdést érdemes előre tisztázni(pl.): el kell adunk még a vásárlás előtt?; összehangolni az esetleges eladást a vásárlással; információt gyűjteni (a lehetőségekről, a kínálatról, a hitelekről, stb).

Ha még el kell adnunk beszéljünk mindazokkal a közeli családtagokkal, akiket érinteni fog az eladás. Látnunk kell, hogy minden tekintetben megvan-e az egyetértés. Némely esetben kényes kérdéssé válhat egy családi vagyon felosztása, ahogyan az is, ha pl. külön költöznek a család egyes tagjai. A fenti gondolatok a legtöbbünk számára teljesen logikusak, mégis láttam számtalan esetet, amikor hónapok teltek el egy vásárlóval, aki kereső fázisban volt és dolgoztunk az ügyén, majd egy meg nem beszélt, vagy felém korábban nem kommunikált családi helyzet, ok miatt leállt a vásárlási projekt.

A vételben érintettekkel mindig beszéljük meg a célokat, lehetőségeket és próbáljuk meg előzetesen feltérképezni az odavezető utat. Mi mindenre van szükségünk ahhoz, hogy a megálmodott célt elérjük?

 Az alábbiakban nézzük meg, milyen élethelyzetből adódhat, hogy lakást szeretnénk vásárolni:

• kisebb ingatlanból költözés nagyobb lakásba(pl. bővült a család vagy összeköltözés miatt);
• nagyobb lakást cserélnénk le egy kisebb ingatlanra, mert pl. a gyerekeink elhagyták a családi fészket;
• valamilyen kényszerítő körülmény vagy családi ok miatt vagyunk kénytelenek értékesíteni;
• befektetési, bérbeadási vagy továbbértékesítési szándékkal vásárolunk;
• bérlés helyett döntünk úgy, hogy inkább saját ingatlant veszünk. Általában önerő plusz hitelfelvétellel tudunk kisebb költséggel egy banki hitelt törleszteni, mintha a bérleti díjat kellene fizetni.

Minden egyes a fentiekben felsorolt esetben másképpen kell nekiállni egy vételi folyamatnak mivel más szempontok szerint keresünk és más eredményt akarunk elérni.

Érdemes átgondolni a lehetőségeket: saját erő illetve hitelképességünk, illetve ehhez megnézni a piaci realitásokat: mit tudunk vásárolni és mennyiért!? Függünk-e külső tényezőktől: más személyek, bármilyen időkorlát, esetleg a költségvetésünk elegendő-e a cél megvalósításához, szükséges lehet-e bármilyen szempontból az újratervezés.

Előbb még eladunk ahhoz, hogy vásárolni tudjunk? Ha igen, akkor az eladással kell kezdenünk a folyamatot miközben vizsgáljuk a kínálati piacot is a háttérből. Ha ebben a helyzetben vagyunk, akkor elhúzódhat 3-4 hónappal is a vásárlásunk, így nem biztos hogy érdemes azonnal elköteleződni egy ingatlan mellett. Erről a szituációról később még ejtünk szót.

Tudjuk előre pontosan, hogy mennyi pénzre számíthatunk reálisan az eladás során és abból mekkora összeg mehet a vásárlásra, képezünk-e magunknak 6 havi vagy több tartalékot ha esetleg hitelt is veszünk fel.

Benedek Róbert.

Véget ért az előző sorozat, amelyben az ingatlan értékesítést eladói oldalról vizsgáltuk. Most a vevői érdekeltség oldaláról közelítjük meg az ingatlan adásvétel témakört, a vásárló nézőpontja lesz a középpontban.

Egy ingatlan értékesítéssel foglalkozó szakember két irányba értékesít. Az eladói oldalon a tulajdonosnak, aki a megbízást adja, neki el kell tudni adni az ingatlanát. Ahhoz viszont, hogy ez sikerrel záruljon, kell ismerni a keresletet, azt a vevői kört akik éppen aktuálisan a piacon ingatlant terveznek vásárolni.

A kétirányú értékesítés jóval bonyolultabbá és rögösebbé teszi az adásvételek menetét, mintha csak egyirányú értékesítésről lenne szó. Emberekkel dolgozunk és mindkét félnek magasan vannak az elvárásai (ami egy nagy értékű vagyonátruházás esetén természetes is), ám óhatatlanul a két fél érdekeltsége mellett az érdekellentétek vezethetnek súrlódásokhoz, amelyeket egy jó szakembernek feladata tompítani, “megoldás üzemmódban” kezelni.

Az értékesítés tehát megközelíthető pusztán a vevői oldal igényeinek figyelembevételével. Szeretném a sorozatban megvilágítani, hogy mennyire más szempontok alapján érdekelt egy vevő, mint egy olyan tulajdonos, aki szubjektív szemüvegen keresztül árazza be a saját ingatlanát. Számos esetben fordul elő, hogy több hónapon keresztül hirdetett, nem megfelelően kezelt ingatlant kellett volna a tulajdonosnak már eladnia. Az eredményesség elodázása általában rosszabb anyagi helyzetet teremt, hiszen a későbbi eladás általában pénz veszteséggel jár (hacsak nem egy emelkedő piacról beszélünk).

Vevői szempontból a túl gyors, megalapozatlan döntésnek, vagy a hosszan elhúzódó keresésnek szokott az lenni a következménye, hogy végül nem a legjobb lehetőség mellett kötünk ki.

Amikor vevőnek keresek ingatlant, teljesen vevői fejjel szükséges gondolkodni. Ez mindenképpen kihívás, ugyanis gyakori, hogy az eredeti terv és a végeredmény között nagy lesz az eltérés(más paraméterű ingatlan lesz a választott, vagy teljesen más környék mellett döntünk). Számtalan esetben fordul elő, hogy a keresés elindul egy bizonyos területen, ahol a vásárló szeretne lakni, de a magas árak miatt egy másik kerületben találjuk meg a megfelelő ingatlant számára. Ahhoz, hogy megfelelő segítséget tudjak biztosítani egy vevőnek, állandó oda-vissza információcsere üzemmódban kell lennünk egymás felé. A folyamat közben a válaszok vagy visszacsatolások egyrészt a vevőtől, másrészt a piacról érkeznek és folyamatos újratervezéssel haladunk a célingatlan felé. A pontos, célirányos megvalósításhoz szükség van az állandó kérdésfeltevésre, értékelésre, újratervezésre amíg ez szükséges és értelmes folyamat. 

A megvalósítási időtartam széles skálán mozoghat, lehet olyan keresési paraméterű ingatlan a célunk, amelyet pár hét alatt eredményre lehet váltani, de viszont létezik olyan célingatlan amelyet fél év után sem találunk meg (pl. speciális ingatlan vagy a túlzottan leszűkített paraméterek miatt éppen nincs kint eladóként a piacon).

Számtalan vevőnek találtam már meg a megfelelő ingatlant, nézzük hát meg, hogy melyek azok a lépések amelyeken érdemes végigmenni kedves olvasó ahhoz, hogy a legoptimálisabb helyzetet teremtsd magad számára és a lehető legmegfelelőbb ingatlan elégedett tulajdonosa lehess. Tarts velem!

Benedek Róbert

Eljutottunk egy ingatlan adásvétel folyamatának a legvégére, az eladó és a vevő is egyaránt elégedettek az eredményességgel. Persze lehetnek olyan egyéni érzelmi szempontok is, amelyek miatt néha szomorú dolog tud lenni az eladás. Egy hagyatéki ingatlan esetén, egy válás miatti értékesítés, vagy az ingatlanhoz fűződő emlékek és az elengedés miatt van, hogy nem felhőtlen az eladói oldal számára a folyamat.

Nézzük meg, mi minden van még hátra az eladói oldal számára az adásvételi szerződés aláírása után:

• amennyiben terhelt volt az ingatlan, gondoskodni szükséges a terhek kifizetéséről a szerződés szerint, és a hozzájuk kapcsolódó törlési engedélyeket beszerezni. Esetfüggő, hogy az eladó maga tehermentesít saját erőből, vagy a terhek kifizetése a vevői oldal részéről történik készpénzes vagy banki átutalásos formában. Bármilyen módozata is legyen a kifizetéseknek, nekünk (eladói oldal) kell gondoskodnunk arról, hogy a törlési engedélyek eljussanak vagy az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédhez, vagy pedig magunk adjuk be a földhivatalba és erről az ügyvédet értesítjük. Fontos tudnunk, hogy bankok, önkormányzatok vagy végrehajtók esetében a törlési engedélynek megvan a "saját hivatalos útja", amíg bekerül a földhivatalba, nekünk viszont az adásvételünkben sürgőssé vált hitelfelvételt egy lassú ügyintézés határidőn túl nyújtana, aminek akár szerződésmódosítás is lehet a következménye. Szükséges lehet a tehermentesítés tényét az ügyvéd felé, illetve vevői hitelfelvétel esetén a bank számára tehermentes tulajdoni lappal igazolni.
• az önerő(k) vevő általi készpénzes vagy átutalásos megfizetése esetén szükséges ügyvéd által ellenjegyzett okiratban igazolni azt az ügyvéd, illetve banki hiteles ügylet esetén a pénzintézet felé.
• vevői hitelfelvétel esetén, mivel a hitelfolyósítás lesz az utolsó vételár-hátralék, amely az eladói bankszámlára érkezik, eladónak szükséges a folyósítást hitelt érdemlő módon igazolni az adásvételt ellenjegyző ügyvéd felé, hogy az ügyvéd a korábban már letétbe vett tulajdonjog átruházó nyilatkozatot ("végleges tulajdonjog bejegyzési engedély") beadhassa a földhivatalba, és ezáltal vevő javára a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön.
• az eladónak az ingatlan birtokát a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg szükséges vevőre átruházni, és az ingatlant annak természetes és törvényes tartozékaival együtt, ingóságaiktól kiürített állapotban a vevő birtokába adni, azonban gondoskodnia kell, hogy az ingatlant rendeltetésszerű állapotban adja át(elektromos áram, főzési és vízvételi lehetőségek, illetve a fűtés biztosítása).
• az eladó a birtokátruházáskor átadja vevő részére a birtokátruházásig felmerült közműdíjainak megfizetését igazoló igazolásokat, és az ingatlan kulcsait, illetve a birtokátruházásról felek külön íven szövegezett jegyzőkönyvet vesznek fel, amelyben rögzítik a mérőórák állásait.
• az ingatlanba hatóságilag bejelentett személyek legkésőbb a birtokbaadás napjáig kell, hogy az ingatlanból kijelentkezzenek.
• az ingatlan birtokát szükséges a szerződéses határidőre eladónak átadni, ellenkező esetben a megszabott határidő elmúltával napi kötbér megfizetésére kötelezhető.
• a birtokátruházás és a kulcsátadás mindig kizárólag az ingatlanban történik meg, így ellenőrizhető, hogy a megállapodás szerinti ingóságok birtokon belül vannak, illetve az ingatlan szemrevételezése és a rendeltetésszerű állapot felmérése megtörténik.
• gondoskodnunk kell a birtokbaadáskor még el nem számolható közüzemi díjak rendezéséről, amennyiben a szolgáltató csak utólag küldené meg az elszámoló számlát (pl. távhő vagy házközponti fűtéses társasház közös képviselete).
• birtokbaadás után is érkezhetnek még postai küldemények az eladott lakás címére (a nevünkre), beszéljük ezt meg előre a vevőnkkel, hogyan kapjuk meg a leveleket.

Lezártunk egy teljes eladási folyamatot az eladó szempontjából nézve az eseményeket. Bízom benne, hogy tudtam hasznos információkkal, gondolatokkal szolgálni a Te ügyed megoldásához. Természetesen tudom, minden helyzet különböző a többitől, így esetenként a konkrét szituációra szabottan kell a jó megoldást megtalálni. Amennyiben tudok Neked, kedves olvasó ingatlan ügyben segíteni, keress bizalommal!

Benedek Róbert

                                                  5./ A tulajdonjog bejegyzése

Az Eladó feltétlen és visszavonhatatlan beleegyezését adja ahhoz, hogy Vevő az Ingatlan tulajdonjogának 1/1 arányban vétel jogcímén javára történő bejegyzését jelen szerződés aláírását követően haladéktalanul kezdeményezze azzal, hogy Eladó által kiadott, a jelen szerződés 6. fejezete szerint letétbe helyezett végleges tulajdonjog bejegyzési engedély csatolásáig, de legfeljebb a kérelem benyújtását követő 6 (hat) hónapig tartsa függőben.

Eladó a jelen szerződés aláírásával egyidejűleg aláírja és a 6. fejezet szerint letétbe helyezi a jelen szerződés mellékletét képező nyilatkozatot ("végleges tulajdonjog bejegyzési engedély"), melyben az Eladó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy a jelen szerződés tárgyát képező ingatlan 1/1 tulajdoni hányada - a teljes vételár Eladó javára történő megfizetését követően – a Vevő javára 1/1 tulajdoni arányban, a végleges tulajdonjog bejegyzési engedély letétből történő felszabadítása útján az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén bejegyzésre kerüljön.

                                                  6./ Letéti rendelkezések

Az Eladó az ügyvédnél 8 (nyolc) eredeti példányban letétbe helyezi a végleges tulajdonjog bejegyzési engedélyt annak érdekében, hogy amennyiben a Vevő a teljes vételárat szerződésszerűen megfizette, úgy az Ingatlan tehermentes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba vétel jogcímén bejegyzésre kerülhessen. A végleges tulajdonjog bejegyzési engedély azon a napon lép hatályba, amikor a Vevő a teljes vételárat Eladónak megfizette, és ez a Letéteményes részére igazolásra kerül.

Letéteményes a letétet őrzéséből a hatályba lépés megállapítása és ellenjegyzéssel történő ellátása mellett a Vevő részére akkor adja ki, ha az eladó banki igazolással igazolja, hogy a  meghatározott vételárrészletek a számlán jóváírásra kerültek, vagy az Eladó teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt átvételi elismervénnyel igazolja a kifizetés tényét.

A szerződés felbontása esetén, valamint amennyiben a végleges tulajdonjog bejegyzési engedély kiadásának feltételei az arra nyitva álló 6 hónap alatt nem következnek be, a Letéteményes a letét tárgyát ellenjegyzés nélkül az Eladónak a Vevő külön hozzájárulása nélkül jogosult, egyben köteles kiadni.

Felek a teljes vételár kifizetését követően, jelen pontban meghatározott, külön okiratba foglalt tulajdonjog bejegyzési engedéllyel kérik a Budapest Főváros Kormányhivatala Kerületi Hivatalát, hogy a tulajdonjogot  1/1 tulajdoni hányadban vevő javára vétel jogcímén az ingatlan- nyilvántartásba bejegyezzék. A szerződő felek hozzájárulnak ahhoz, hogy a BANK jelzálogjoga és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom - a vevő tulajdonjogának bejegyzésével együtt - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

Szerződő Felek közös akarattal és kölcsönösen, - a hitel folyósítása esetére -, már most hozzájárulnak ahhoz, hogy a kölcsönt folyósító BANK javára a kölcsönösszeg tőke és a szerződés szerinti járulékai erejéig jelzálogjog/önálló jelzálog kerüljön bejegyzésre. A Vevő a jelzálog biztosítására a jelen szerződési kikötéssel a BANK javára elidegenítési és terhelési tilalmat alapít, amelynek bejegyzését kéri a Budapest Főváros Kormányhivatala Kerületi Hivatalától.

                                                   7./ Birtokátruházás

Szerződő Felek kölcsönös megállapodása alapján az eladó nevezett ingatlan birtokát a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg a vevőre átruházza, és az ingatlant annak természetes és törvényes tartozékaival együtt, ingóságaiktól kiürített állapotban a vevő birtokába adja.

A Felek a birtokátruházásról külön íven szövegezett jegyzőkönyvet vesznek fel, amelyben rögzítik a mérőórák állásait; és az Eladó a birtokátruházáskor átadja Vevő részére a birtokátruházásig felmerült közműdíjainak megfizetését igazoló igazolásokat, és az Ingatlan kulcsait.

Az Eladó szavatolja, hogy az Ingatlanba hatóságilag bejelentett személyek legkésőbb a birtokba adás napjáig az Ingatlanból kijelentkeznek, valamint az Ingatlant esetlegesen székhelyként vagy telephelyként használó jogi személyek és jogi személyiséggel nem rendelkező egyéb szervezetek székhelyüket, telephelyüket az Ingatlan vonatkozásában megszüntetik.

                                                   8./ Egyéb rendelkezések

Amennyiben bármelyik fél késedelembe esik a jelen szerződésben foglalt bármely kötelezettsége teljesítésével, a késedelmes fél a késedelem minden napjára kárátalányként késedelmi kötbér megfizetésére köteles. Felek megállapodnak, hogy "X" napot meghaladó késedelem esetén a sérelmet szenvedett fél a szerződéstől, a 4 fejezetben foglaltak figyelembevétele mellett (azaz a BANK -al megkötésre kerülő kölcsönszerződés aláírását követően kizárólag a BANK írásbeli hozzájárulását követően) elállhat, annak valamennyi jogkövetkezményének fenntartása mellett.

Az Ingatlan átadásával kapcsolatban esetlegesen felmerülő költségeket az Eladó viseli, míg Vevő viseli a vagyonszerzési illetéket, a közművek átíratásának költségeit, valamint az adásvételi szerződés elkészítésével megbízott ügyvéd díját, továbbá a tulajdonjog bejegyzésével felmerülő ingatlan-nyilvántartási igazgatási szolgáltatási díjat.

A szerződő Felek jelen szerződés aláírásával meghatalmazzák a szerződést készítő ügyvédet.

A Felek hozzájárulnak, hogy a jelen szerződést ellenjegyző ügyvéd személyi azonosító okmányaikról másolatot készítsen és a másolatokat, valamint az ügyfél-átvilágítás során tudomására jutott adataikat a fenti jogszabály rendelkezései alapján kezelje.

Felek tudomásul veszik jelen szerződés adó- és illetékvonzataira vonatkozó ügyvédi kioktatást.

Felek kötelezettséget vállalnak, hogy amennyiben a jelen szerződést bármely előre nem látott okból módosítani vagy kiegészíteni szükséges, és a kért módosítás vagy kiegészítés a Felek jogos érdekét nem sérti, a szerződés módosításában egymással közreműködnek.

megjegyzés: A fent megjelentetett adásvételi szerződés egy formátum, amely a szerződés pontjainak és főbb elemeinek az általános bemutatását szolgálja. Így ennek az adásvételi szerződésnek a publikálása pusztán informatív és tájékoztató jellegű, mindazonáltal remélem hogy Te, kedves olvasó hasznosnak találod!

Benedek Róbert

Ebben és a következő a részben nézzük végig, mit tartalmaz egy ingatlan adásvételi szerződés és mire jó, ha odafigyelnünk. A szerződés pontjainak betartása és a szerződés szellemében való eljárás rendkívül fontos mindkét fél részéről.

A felek személyes adatainak feltüntetése után tematikusan összeszedett pontokban írja le a szerződés a megállapodott tényeket és körülményeket jogi formába öntve.

                                                  1./ Az adásvétel tárgya

A jelen adásvételi szerződés tárgyát képezi a tulajdoni lap tanúsága szerint a (HRSZ) és (cím) alatt található, (négyzetméter) alapterületű ingatlan, amelyhez hozzá tartoznak az alapító okiratban(társasház) vagy közgyűlési jegyzőkönyvben(szövetkezeti ház) meghatározott helyiségek, melynek eladó(k) a tulajdonosai.

                                                  2./ Eladó(k) nyilatkozatai

Eladó a jelen adásvételi szerződéssel Vevő(k) részére tehermentesen eladja a jelen szerződés 1. fejezete szerinti Ingatlant.

Jelzáloggal vagy más módon terhelt ingatlan esetén eladó kötelezettséget vállal a meghatározott terhek ingatlan- nyilvántartási törlésére, amelynek tényét tehermentesítést igazoló tulajdoni lappal tanúsítja a vevő részére. Ellenkező esetben a vevő jogosult a szerződéstől elállni a foglaló joghatásainak érvényesülése mellett.

Eladó kijelenti, hogy a jelen szerződés tárgyát képező Ingatlan a meghatározott terheken túl per-, teher- és igénymentes, és az Ingatlant nem terheli harmadik személynek olyan joga, amely Vevő tulajdonszerzését akadályozza.

Eladó szavatolja, hogy a lakás kívülálló vevő részére történő értékesítése esetére a társasház hatályos alapító okirata értelmében a többi albetét tulajdonosát elővásárlási jog nem illeti meg.

Eladó a vétel tárgyát képező Ingatlan lakáscélú használatáért, a megismert műszaki színvonalnak megfelelő, rendeltetésszerű használatra alkalmasságáért, szavatossággal tartozik. Eladó kijelenti, hogy az Ingatlannak a jelen szerződés aláírásakor a Vevő előtt fel nem tárt hibája, hiányossága nincs, az rendeltetésszerű használatra alkalmas.

Az Eladó a továbbiakban szavatol azért, hogy harmadik személyek a Vevő által megvásárolni kívánt Ingatlan vonatkozásában nem rendelkeznek előbérleti, előhasználati vagy más birtoklást biztosító, vagy ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett joggal.

Eladó kötelezettséget vállal, hogy az Ingatlant a jelen szerződés megkötését követően, és mindaddig ameddig az bármely okból meg nem szűnik, vagy meg nem hiúsul, semmilyen módon el nem idegeníti, meg nem terheli, állagát megóvja.

Eladó kijelenti, hogy a jelen szerződés aláírásával feltétlenül és visszavonhatatlanul hozzájárul ahhoz, hogy a vételár teljes kiegyenlítését követően az Ingatlan közüzemi szerződései a Vevő nevére átírásra kerüljenek.

                                                  3./ A Vevő(k) nyilatkozatai

Vevő kijelenti, hogy az 1. fejezetben megjelölt Ingatlant megtekintett és megismert állapotban, 1/1 arányban vétel jogcímén, annak valamennyi törvényes tartozékával együtt Eladótól tehermentesen megvásárolja.

Vevő kijelenti, hogy birtokátruházás időpontjától kezdve a Vevő szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Vevő a jelen szerződés aláírásával elismeri, hogy Eladótól eredeti példányban átvette az Ingatlanra vonatkozóan az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet szerint kiállított energetikai tanúsítványt.

                                                  4./ A vételár és megfizetése

Szerződő Felek a jelen szerződés tárgyát képező Ingatlan vételárát …………....,- Ft- ban állapítják meg.

Felek rögzítik, hogy a Vevő a vételi szándéka jeléül az Eladó javára a jelen szerződés aláírásával egyidejűleg………….,-Ft-ot készpénzben megfizetett, mely összeg átvételét Eladó a jelen szerződés aláírásával elismeri és nyugtázza. Felek egybehangzóan kijelentik, hogy a jelen pontban meghatározott összeget közös akarattal foglalónak tekintik. Felek a Foglaló jogi természetét ügyvédi tájékoztatást követően megértették, és tudomásul vették. A jelen szerződés meghiúsulása esetén a meghiúsulásért felelős szerződő fél az adott Foglalót elveszti, illetőleg a kapott Foglaló kétszeres visszatérítésére köteles.

A további teljesített vételárrészlet (önerő) teljesítését Eladó 5 munkanapon belül ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt átvételi elismervénnyel köteles igazolni Vevő részére.

Hitelfelvétel esetén a kölcsön sikeres igénybe vételének esetére szerződő Felek megállapodnak abban, hogy ezen vételárrész teljesítésének módja átutalás, amely összeg átutalását a kölcsönt folyósító BANK fogja a Vevő nevében teljesíteni.

Eladó vállalja, hogy az adott vételárrészletek megérkezéséről, a számlán történt jóváírást követően haladéktalanul nyilatkozatot bocsát ki, melyben elismeri az adott vételárrészletek megfizetését.

A bankkölcsönből történő kifizetésre figyelemmel az Eladó, és a Vevő megállapodnak abban, hogy a BANK -al megkötésre kerülő kölcsönszerződés aláírását követően sem Eladó, sem Vevő nem jogosultak az adásvételi szerződéstől elállni. Az elállás kizárólag csak abban az esetben gyakorolható, ha a kölcsönt nyújtó pénzintézet mint folyósító bank írásban hozzájárul.

megjegyzés: A fent megjelentetett adásvételi szerződés egy formátum, amely a szerződés pontjainak és főbb elemeinek az általános bemutatását szolgálja. Így ennek az adásvételi szerződésnek a publikálása pusztán informatív és tájékoztató jellegű, mindazonáltal remélem hogy Te, kedves olvasó hasznosnak találod!

Benedek Róbert