Az előző részben az ingatlanunk árának meghatározásáról beszéltünk, most ahhoz kapcsolódva, de tágabb perspektívába helyezzük az eladni kívánt ingatlant. Amint a hirdetésünk kikerül másik sok száz hasonló hirdetés közé az online és egyéb felületekre, automatikusan elfoglal majd egy pozíciót a többi kínálathoz képest. Fontos számunkra, hogy ennek a pozíciónak a mozgatórugóit értsük, hogy az ebből fakadó előnyöket a magunk hasznára fordíthassuk! Legtöbb tulajdonos nem különösebben gondol bele, hogy a lakását a vevők más ingatlanokkal hogyan hasonlítják össze.
Tisztában érdemes lennünk azzal, milyen adott konkurenciánk van, és nem árt arról egy jó „keresztmetszetet” készítenünk, illetve ennek a konkurens ingatlanhalmaznak a dinamikáját érdemes az eladási folyamatunk során figyelemmel kísérni (hogyan módosulnak az árak, mely ingatlanok kelnek el és milyen új kínálat jelenik meg napi/heti szinten).
Ugyanis el nem gondolnánk, hogy a mi lakásunk megfelelő értékesítési esélyeit mennyire befolyásolja az a néhány, sokszor csupán egy pár nagyon hasonló, a szűk környezetben éppen abban az idő-intervallumban a piacon fellelhető ingatlan. Emiatt lehet az időzítéssel fog kelleni jól sáfárkodnunk és adott esetben, ha egyedi ingatlanunk van eldöntenünk, hogy most hirdetünk vagy kivárunk (mondjuk pár hetet).
Szükségünk lesz a szűkebb ingatlanpiaci helyzetnek, a kínálatnak az ismeretére, ami ha Budapestről beszélünk jelentheti a kerületet ahol vagyunk, illetve azon belül a szűk régiónkat, a régión belül pedig azt a speciális csoportot vagy halmazt ahova beletartozunk mi magunk a lakásunkkal. Tudnunk kell pontosan miért hasonlítható össze két ingatlan, még ha városon belül távol is vannak egymástól, míg másik kettő azonos utcán belül teljesen más kategória és más célközönséget kell megcéloznunk vele. Más lesz tehát a négyzetméter ára egy utcán belüli földszintinek, mint az emeletinek; más áron tudjuk eladni a rendezett házban levő lakásunkat ellentétben a felújításra szorulóval; más pozícióban van egy forgalmas utcára néző családi ház egy kertvárosihoz képest stb. A saját ingatlanunkat be tudjuk tehát helyezni az adott paraméterei alapján a kínálatba.
Mindezen paraméterek vizsgálatakor hasonló négyzetméterű, egyező szobaszámú, hasonló minőségű (felújított, részben vagy felújítandó állapotú), hasonló minőségű környezetben lévő (pl. csendes kertvárosias, vagy lakótelep), közel hasonló elrendezésű (pl. 2 különnyíló szobás) ingatlant tudunk érdemben egymáshoz viszonyítani és árat meghatározni.
Gondoljuk végig, kiknek lehet megfelelő otthon a mi lakásunk, milyen célcsoport számára lehet vonzó, illetve nekik tudunk-e valami pluszt nyújtani a többi lakáshirdetőhöz képest (pl. gyerekes célközönségünk van és óvoda, iskola van a közelünkben). Lehetnek olyan szempontok, amelyek miatt inkább bennünket választanak majd a vevők.
Benedek Róbert
