Az előző részben az eladás előtt álló ingatlanunk árának meghatározásáról esett szó. Most közelebbről vizsgáljuk meg és egy általános sémát igyekszünk felállítani, konkrét számadatokkal határoljuk körül a lakások beárazásának módszerét. Mindezektől függetlenül hangsúlyozni szeretném, hogy nem lehet csak séma alapján árat felelősen meghatározni.
A négyzetméterárak a következőképpen alakultak 2019 elején:
Panellakások Pest: 450 000 – 700 000 Ft/m2
Panellakások Buda: 530 000 – 700 000 Ft/m2
----------------------------------------------------------------
Használt téglalakások Pest: 550 000 – 1 100 000 Ft/m2
Használt téglalakások Belváros: 600 000 – 1 750 000 Ft/m2
Használt téglalakások Buda: 550 000 – 1 700 000 Ft/m2
Előzőleg ejtettem szót az ingatlanok adott négyzetméteren belüli elosztásáról, ami teljesen meghatározó döntési szempont a vásárlók szemében. Csak emiatt az egy paraméter miatt lehet egy ingatlan nagyon keresett és azonnal értékesíthető a piacon, vagy pedig nagyon nehezen és csak az árszínvonal alatt eladható.
A következő sarokpont a lakásunk állapota lesz, ha az árat akarjuk meghatározni. Felújítandó lakás esetén, egy teljes felújítás a nettó, teljesen alap minimum költségekkel, szakemberekkel, anyagokkal 120ezer Ft/m2 egy másfél szobás, 30-35 négyzetméteres garzonlakást alapul véve. Tehát egy 50 m2-es 2 szobás lakásnak a felújítási költsége kb. 6 millió Ft az egyszerűbb változat esetében, egyébként ennek akár a dupláját is rákölthetjük egy felújítás alkalmával. Komplett felújítás esetén 200ezer Ft/m2 a tipikus ár.
Fontos tudni, hogy a piac nem mindig fizeti meg a korábbi felújításunk költségeit. Ennek oka lehet: az elhasználódás, az egyénileg eltérő ízlés (pl. burkolatok színe), illetve a „túlzott ráköltés”, amit a piac a lokáció függvényében áraz be.
Ami még fontos a vásárlóinknak az ingatlan elhelyezkedése vagy lokáció, amit nem lehet általánosságban leírni. Egy újlipótvárosi Váci úti ingatlan és egy Pozsonyi úti között csak 800m távolság van, de a négyzetméterár különbség akár a kétszeresét is megközelítheti extrém esetben.
Az emelet kérdéséről az előző részben szó volt. A földszint kifejezetten alacsonyabb árat képvisel majd és ugyanez igaz a tetőtéri lakásokra(nettó-bruttó négyzetméter). A lakásunk fekvése pedig hogy utcai vagy udvari esetenként eltérően határozza meg, hogy csökken vagy nő emiatt a négyzetméterára.
A további szempontok a csendesség vagy zajosság, parkos övezet megléte vagy hiánya. Ezek a tényezők akár 200 ezer Ft-os négyzetméterár különbséget is jelenthetnek kerületen belül.
A benapozottság, a különnyíló szobák, a használhatóság vagy praktikus elrendezés, az erkély mind szempontok. Egy nagyon rossz elrendezés vagy egy sötét lakás eladásakor kifejezetten alacsonyabb négyzetméterár lehetséges.
Meg kell még említenünk a ház állapotát. A felújított kifejezetten kedvelt, míg a teljesen romos vagy problémás, rosszul gazdálkodó házaktól „menekülnek” a vásárlók.
Végül amiről az előző részben szó volt, a lakás belső hangulata illetve a vevőink kezelése mind kihatással lesznek az elérhető vételárra amit kézhez kaphatunk. Láthatjuk mindezek alapján, hogy az árat nem minden esetben lehet egyértelműen a felsorolt szabályok és egyszerű logika alapján meghatározni.
Az egyedi paraméterek szerinti ár-meghatározást igény esetén egyénileg vállalom.
Benedek Róbert.
