A legfontosabb gondolat, ami foglalkoztat bennünket lakásunk/házunk eladásakor, hogy mennyi pénzhez jutunk majd az eladást követően. Rendkívül fontos, mert ebből az összegből fogunk tudni továbblépni a következő ingatlanba és nem mindegy, hogy mire telik majd a pénzünkből!

Az ár meghatározásának többféle módja létezik! A magyarországi piacon a tulajdonosok saját hirdetéseik esetében általában a hirdetési portálokon feltüntetett irányárak alapján hasonlítják össze saját ingatlanukat a meghirdetett ugyanolyan paraméterű lakások vagy házak árával (almát az almával elv alapján) és „lövik be” valahova az irányárat: ár alatt, középre valahova, esetleg fölé!
Azt gondolhatnánk, hogy a stratégiánk így helyes kell hogy legyen, hiszen majd érkeznek a vevőjelöltek és kialakul, hogy mennyit ér az ingatlan éppen most a piacon.

Igen és nem! Vagyis a támpontunk ebben az esetben jó, csak nem eléggé alapos és végképpen nem pontos. A felületesség és a pontatlanság sok százezer vagy több millió forint vételár kiesést is jelenthet a számunkra. Mi pedig szeretnénk a legtöbbet kihozni a legnagyobb vagyontárgyunkból, így van?

Egy másik lehetőségünk és bizonyos értelemben helyes és bevett szokás kategóriánkénti négyzetméter árról beszélni és meg is tehetjük, hogy így határozunk meg árat. Csak nehogy kiderüljön, hogy a négyzetméter ár szerinti koncepciót teljesen felülírja a gyakorlat. Például mert az utcánknak a két vége teljesen másképpen beárazandó (egyik zöldövezeti csendes, a másik ipari épületekkel tarkított); vagy három egymás mellett levő épület teljesen eltérő kategória (újszerű épület, Bauhaus típusú ház, vagy polgári 100 éves ház példája).
Vagy csak egyszerűen, mert lehetőségünk van magasabb árat kihozni az ingatlanból.

Négy példán keresztül érzékeltetném a lehetséges különbségeket a teljesség igénye nélkül, mert nagyon sok összehasonlítható paraméter létezik, ráadásul esetenként változik.

Eladóként sokszor nem elég tudatosan gondolunk mi magunk rá, de a vevők ezen szempont alapján igenis tudatosan válogatnak és döntenek, ez pedig nem más mint az ingatlan elosztása. Adott négyzetméteren milyen terek, mekkora és milyen alakú szobák, mennyire használható, kellemes és praktikus az a belső tér ahol lakni fogunk. Rendkívül egyszerű példán keresztül, egy 50 m2-es 1 szoba-hallos, nem átalakítható ingatlan teljesen más négyzetméter áron fog elkelni, mint ugyanabban a házban levő 2 különnyíló szobás, ablakos konyhás, jó elosztású ingatlan.

Másodiknak nézzünk meg egy első emeleti két szobás, szép állapotú téglalakást, majd ugyanabban a lift nélküli házban egy harmadik emeleti ingatlant. Az első emeletit jó eséllyel 2-4 millióval többért tudjuk eladni a harmadik emeletihez képest pusztán egy tényező, az emelet miatt (állapot, négyzetméter, elosztás és fekvés ugyanaz legyen mindkettő esetében). Természetesen a lokáció, a csendesség, a ház minősége mind meghatározza, hogy meglesz-e a jóval magasabb árkülönbség!

Harmadik példának vegyünk két lakást a 13 ker. Újlipótvárosban polgári házban. Hasonlítsuk őket össze csak fekvésük alapján, tehát utcai vs. udvari második emeleti (az állapot, négyzetméter és elosztás ugyanaz legyen mindkettő esetében). Az udvari lakásunk ugyan csendesebb lesz, de a körfolyósóra néz és kevésbé világos, esetleg kifejezetten rossz fényviszonyokkal bír. Az utcai fekvésű ingatlanért amennyiben jó a lokációnk és napfényes a lakásunk, akár 4-10 millióval többet tudunk vételárként megkapni négyzetmétertől függően.
Ugyanez a szituáció egy másik helyszínen ellentétes eredményt hozhat! Például egy forgalmasabb útra néző lakás kevesebbet fog érni egy másik csendes udvari fekvésűhöz képest.

A negyedik példa a fentieknél árnyaltabb lesz. Vegyünk két, azonos budapesti kerületben és egyazon társasházban levő 2 szobás panellakást. Ebből a típusból rengeteg van a piacon, ráadásul itt a hirdetések alapján van is összehasonlítható kínálat, mert nem egyedi ingatlanokról van szó. A két lakás állapota, a négyzetméter, az elosztásuk, az emelet és a fekvésük ugyanaz legyen mindkettő esetében. Lehetséges akár 1 milliós vagy magasabb vételár különbséget elérni, itt a kész termékünk (a két azonos lakás) kezelési módjában rejlik az árkülönbség. Fontos hogy mi magunk hogyan viszonyultunk a saját lakásunkhoz, az értékesítéshez és a vevőjelöltjeinket hogyan kezeljük jól! Sok hasznos gondolatot fogok felsoroltatni ezzel kapcsolatban a további részekben. Látni fogjuk, hogy mennyi részlet van, ami bizony számít! Az árat például az is befolyásolja majd, hogy mennyi ideje van egy adott ingatlan a piacon.

Az ár meghatározásánál lényeges szempont az alku, amennyit majd engedni fogunk a meghirdetett ingatlan árából. Mivel az alku kérdése önmagában hosszú téma, ezért külön kibontjuk ezt a kérdéskört a későbbiekben.

Az a tapasztalat, hogy azok a tulajdonosok, akik nem megfelelően kezelik az ingatlanukat vagy elsietnek bizonyos lépéseket azt gondolva, hogy „az úgyis mindegy”, végül alacsonyabb vételárat érnek el.

A végeredmény, hogy mennyiért fogjuk tudni eladni a lakásunk, az rajtunk és a mi szemléletünkön is múlik. Sok mindent tehetünk annak érdekében, hogy vevőink jó benyomással távozzanak.

Benedek Róbert