Végre megérkeztünk az ingatlan eladás célegyeneséhez, megtaláltuk a számunkra megfelelő vásárlót, akivel megállapodunk és előkészítjük az adásvételi szerződést.

A megállapodás történhet pusztán szóban is, de a gyakorlat azt mutatja, hogy érdemes az elhangzottakat írásban rögzíteni a későbbi félreértések, nézeteltérések elkerülése végett. Ezt az előzetes megállapodást lehet egy vételi szándéknyilatkozat formájában rögzíteni (melyet a tulajdonos elfogad), de köthetnek a felek egymással előszerződést is jelképes biztosíték (foglaló) átadása mellett. 

Az adásvételi szerződés előtti papírmunkának azért van jelentősége, mert a megállapodás és az ügyvédnél történő aláírás között általában 3-7 nap el szokott telni, egy írásos vételi ajánlattal vagy előszerződéssel mindkét fél biztosabban tudhatja, hogy a másik nem lép vissza.

Az előzetes vételi ajánlatnak vagy előszerződésnek nincsenek pontos formai követelményei. Amit tartalmaznia kell: a felek személyes adatait; az adásvétel tárgyát képező ingatlant; a megállapodott összeget(vételár); a fizetési ütemezést; a biztosítékként fizetett összeget (általában a vételár 1%-a); mikorra vállalják a felek, hogy végleges adásvételi szerződést kötnek; a tulajdonjog átruházás és a birtokbaadás időpontját. 

Mivel ez még csak az adásvételinek egy vázlata, a végleges szerződésen van lehetőség a feleknek ésszerű kereteken belül módosítani rajta(pl. költözés időpontja 1 héttel később).

Ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződésnek formai és tartalmi követelményei vannak, melynek jogi szempontból és a földhivatali bejegyzés szempontjából meg kell felelni. Ugyanakkor az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell minden, a felek által megállapodott tény és körülményt, kitérve az esetleges legrosszabb forgatókönyv esetére is (szerződésben vállaltak nem teljesítése eladó vagy vevőnek felróható okból, nem fizetés vagy késedelmes fizetés, vis maior eset, stb.). A fenti két szál ötvözete lesz az adásvételi szerződésünk.

Most nézzük meg mire van szüksége az eladó(k)nak az adásvételi szerződéshez:

• személyi, lakcímkártya, adókártya,
• tulajdoni lap, amellyel a tulajdonjogát igazolja(az adásvételt ellenjegyző ügyvéd kéri le a szerződés aláírása előtt és a legfrissebb állapotot tükrözi),
• társasházi alapító okirat (társasházi lakás esetén a többi lakó esetleges elővásárlási joga miatt),
• energetikai tanúsítvány, amely a földhivatali bejegyzés elengedhetetlen feltétele,
• esetleges banki vagy egyéb terhekről igazolások, amennyiben terhelt az ingatlan, törlési engedély(ek),
• speciális esetben egyéb okiratok(pl: ügyvédi meghatalmazás, ha valamelyik fél nincs jelen a szerződés aláírásakor; ügyvédi megosztási szerződés, ha több ingatlan van egy HRSZ-on),
• bankszámlaszám, a foglalón feletti vételár átutalásos kifizetése esetén.
• egyösszegű kifizetés és azonnali birtokbaadás esetén a nullás igazolások a közös képviselettől és a közüzemi szolgáltatóktól.

Ha ingatlanközvetítő lett megbízva, neki a felelőssége, hogy mindkét fél pontosan tudja mit kell beszereznie és hoznia az adásvételi szerződéskötésre, hiszen optimális esetben ő tartja a kapcsolatot az ügyvéddel. Legtöbb esetben bekérjük a szerződés tervezetet, eljuttatjuk a felekhez és a módosítási javaslatokat összehangoljuk az eladóval és a vevővel.

Amennyiben közvetítő nélkül zajlik le egy adásvétel, mivel a vevő hozza és fizeti az ügyvédet, ezért általában rá hárulnak a levelezési feladatok, vagy az ügyvéd levelez mindkét féllel.

Záró gondolatként, az adásvételi szerződésre érdemes már úgy érkezni a feleknek, hogy minden kérdés tisztázott, csak a szerződést kell aláírniuk és megbeszélik a további ügymenetet.

Benedek Róbert