Az ingatlanok tulajdonjogának átruházásához ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett adásvételi szerződést szükséges kötnie az eladónak és a vevőnek. Az előző részben szó volt az erre való felkészülés folyamatáról röviden. Egy jól előkészített adásvételi szerződés aláírása az ilyenkor szokásos egyeztetésekkel általában 1-1,5 órát is eltart, bonyolultabb ügyleteknél akár 3-4 órán keresztül is ülhetünk az ügyvédnél.

A szerződés aláírásának napjára a felek már fel vannak készülve kérdéseikkel az ügyvéd vagy egymás felé, a szerződés tervezet alapján pontosítanak még például határidőket, adatokat. Fontos, hogy eladóként olyan birtokbaadási határidőt válasszunk, amely a mi beköltözésünkkel összhangban van, illetve a végső határidő mellé jellemző még a 15 napos póthatáridő. Mindezek elmúlása esetén szokás napi kötbért alkalmazni.

Az adásvételi szerződésen megtörténik a felek személyazonosságának azonosítása illetve a személyi igazolványnak, a lakcímkártyának és az adókártyának fénymásolata aláírással ellátva az ügyvédnél marad. Az ügyvéd vagy közjegyző ellenőrzi, hogy a felek a népesség nyilvántartásban szerepelnek-e.

Az ingatlan nyilvántartás szerint az ügyvéd online kéri le a friss tulajdoni lapot, amely szerint a felek meggyőződhetnek az ingatlan tulajdonviszonyairól, esetleges terheiről, illetve hogy az valóban alkalmas az adásvételi szerződés megkötésére. A szerződésben szereplő adatokban nem lehet hiba: személyes adatok, vételár, eladói bankszámlaszám, a kifizetendő összegek. 

Az ügyvéd ellenőrzi, hogy társasházi ingatlan esetén van-e a többi lakónak elővásárlási joga, ez a társasházi alapító okiratból derül ki.

A szerződés tervezet alapján az ügyvéd végigvezeti a feleket az egyes pontokon, közösen értelmezik a megállapodás egyes szakaszait és azok beteljesedés, vagy be nem teljesedés esetére szóló jogi következményeit. A fizetési kondíciók és határidők a megbeszéltek alapján kerülnek kölcsönös elfogadásra és rögzítésre.

Adózás vagy illetékfizetéssel kapcsolatban a felek megkapják a szükséges instrukciókat. Az illetékfizetési kötelezettség miatt a vevő aláírja a kitöltött B400-as NAV adatlapot.

A vevő a 4%-os szerzési illeték fizetési kötelezettségével összefüggésben beszámíthatja az egy éven belül eladott ingatlant, ezt célszerű már az adásvételi szerződésbe belefoglalni.

Ezeken túlmenően az ügyvéd tájékoztatja a feleket az adásvételi szerződés esetleges kockázatai felől, illetve az ügyletet pártatlanul kell képviselnie mindkét fél számára, függetlenül attól, hogy a vevő fizeti az ügyvédi tiszteletdíjat.

Az ügyvéd bélyegzővel és szárazbélyegzővel is ellátja majd ellenjegyzi az adásvételi szerződést. Az aláírás másnapján, vagy a legközelebbi munkanapon beadja a földhivatalba, úgymond “érkezteti” a szerződést, melynek során a leendő tulajdonos “széljegyre” kerül, mindaddig amíg a teljes vételár megfizetése meg nem történik. Amennyiben terhelt az ingatlan, a tehermentesítésre szóló törlési engedélyeket szintén az ügyvéd adja be a földhivatalba. Ha jelzálog kifizetése történik meg a vételárból, úgy a törlési engedélyt a bank, esetleg a végrehajtó adja ki és fontos, hogy az okiratot(annak beadását) mi magunk is nyomon tudjuk követni.

A folyamat legvégén, a vételár-hátralék teljesítése után kerül majd beadásra a földhivatalba az újabb dokumentum, a tulajdonjogról szóló lemondó nyilatkozat. A tulajdonjog átruházó(vagy lemondó) nyilatkozatot az esetek zömében az ügyvéd már az adásvételi szerződés alkalmával letétbe veszi pontosan az ügylet biztosítása végett. A letétbe vételről készít külön egy letéti igazolást amelyben szavatolja, hogy azt csak a teljes vételár hiánytalan és igazoltan történő megfizetése esetén adja ki a földhivatal részére, hogy a vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezze.

Az adásvételi szerződés végén a további teendőkről esik szó, pl. hitelfelvétel esetén a hitelkérelem benyújtása a vevő részéről, illetve a bank részére jelzálogjog alapítása a tulajdoni lapon, terhek törlése, az ingatlan felkészítése jogi szempontból a tulajdonjog váltásra, az ingóságoktól való kiürítés, nullás igazolások beszerzése.

Benedek Róbert